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    實務 | 契稅法對退稅是如何規定的?哪三種情形可申請退還?
    來源: | 發布日期:2021-09-03

            納稅人被法院判決土地、房屋權屬轉移無效,購買土地、商品房的實際交付面積小于合同約定面積,能否申請退還契稅?這些納稅人關心的問題,《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》(財政部 稅務總局公告2021年第23號,以下簡稱“23號公告”)給予了明確解答:納稅人繳納契稅后,如發生因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除等3種情形,可以申請退還契稅。


            一、土地、房屋權屬登記后可退稅


            23號公告補充了契稅法的退稅規定,將退稅時間完善為辦理土地、房屋權屬登記全流程。


            具體來說,契稅法第十二條明確了辦理土地、房屋權屬登記前可以申請退稅的情形,即在依法辦理土地、房屋權屬登記前,權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的,納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款,稅務機關應當依法辦理。但是,實務中還存在辦理土地、房屋權屬登記后可以申請退稅的情形,例如,在權屬轉讓合同無效的情況下,產生恢復原狀(即土地、房屋權屬變更至原權利人)的法律后果的,納稅人可以申請退還契稅。


            需要說明的是,并非所有土地、房屋產權轉移后恢復原狀都可以申請契稅退稅。根據23號公告第五條第四款第1項規定,因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除,且土地、房屋權屬變更至原權利人的,可申請退稅。其中,納稅人需要關注退稅的必要條件:一是認定無效的途徑,即應為人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除;二是沒有新增權利人,土地、房屋權屬應變更至原權利人。


            二、“退房”后退稅,需分情況處理


            實務中,由于消費者被發現沒有購買資格、逾期交房等各種原因,買賣雙方未能完成交易的事件時有發生。退房能否退稅,是不少納稅人關注的問題。筆者提示,納稅人應根據是否辦理權屬登記,分別適用政策。


            現行《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》(財稅〔2011〕32號)明確,對已繳納契稅的購房單位和個人,在未辦理房屋產權變更登記前退房的,退還已納契稅。9月1日起施行的契稅法和23號公告延續了這一規定,并明確了權屬轉移登記前,轉移合同不生效、無效、被撤銷或者被解除,以及權屬轉移登記后,法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除,產生符合條件的“退房”,可以申請退還契稅。


            三、多繳契稅符合條件可以退還


            為保證土地、房屋權屬承受方正當權益,23號公告明確了多繳納契稅可退還的兩種具體情形:在出讓土地使用權交付時,因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積,需退還土地出讓價款;在新建商品房交付時,因實際交付面積小于合同約定面積,需返還房價款的,均可申請退稅。


            具體來說,契稅法第四條明確,土地使用權出讓、出售,房屋買賣的契稅計稅依據,為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格。權屬轉移合同確定的成交價格確實發生變更的,計稅依據也應變更。同時,稅收征收管理法第五十一條明確,納稅人超過應納稅額繳納的稅款,應予退還。


            舉例來說,A公司與政府簽訂土地出讓合同,取得一塊土地的使用權并繳納了契稅。因該地塊處于機場附近,有關部門對建筑物實行限高管理。建筑物限高后,A公司可建建筑面積減少。據此,該地政府與A公司簽訂補充協議調整容積率,并在交付土地時,將少計算的2.6億元土地出讓金退還給A公司。已知A公司所在省份適用3%的契稅稅率。那么,A公司可以按規定向主管稅務機關申請退還多繳契稅:26000×3%=780(萬元)。


            需要注意的是,與退稅規定相對應,因誤差,政府或房地產開發企業超過合同約定面積提供土地、房屋,那么,承受方在補交土地出讓價款和房款的情況下,還應按照變更后的契稅計稅依據,如實補繳契稅。


            納稅人申請契稅退稅,需提供《退(抵)稅申請表》、完稅(繳款)憑證復印件,以及稅務機關認可的其他記載應退稅款內容的資料,如合同不生效、無效、被撤銷或者被解除的有關文書,法院判決書、仲裁裁決書,退還土地出讓金、購房款的有關證明材料等,具體資料和流程應以稅務總局后續出臺的相關文件為準。


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